“Unlawful Detainers” [Retención Ilícita de un Inmueble o Retención Ilegal]

¿Qué es “Unlawful Detainer” [Retención Ilícita de un Inmueble o Retención Ilegal]? 

¿Cómo es el Proceso de Revisión [Overview Process] de una Retención Ilegal? 

• ANTES: les inquilines deben recibir un aviso por escrito de le propietario terminando su inquilino
• COMIENZO:  le propietarie radica una demanda ante el tribunal y emplaza a le inquiline con una citación
• INQUILINE RESPONDE: se le otorgan 5 días laborables a le inquiline para responder a la demanda de le propietarie. Si le inquiline contesta tarde puede perder el caso automáticamente.   
• VISTAS Y SENTENCIA : dependiendo de las decisiones que tome le inquiline, le propietarie, el tribunal y les abogades, el proceso puede tomar entre 3 semanas hasta varios meses y requerir múltiples vistas y mediaciones antes de que el juez dicte la sentencia final 
• DESPUÉS:
  • si le inquiline pierde su caso: un aviso del alguacil otorgando 5 días para mudarse
  • si le inquiline gana su caso: debe pagar todo el alquiler adeudado en 5 días.  

 ¿Cómo es el proceso de una Retención Ilegal (en detalle)? 

• Le propietarie le entrega a le inquiline un aviso de 3 días para que pague, resuelva o renuncie y le inquiline permanece en la propiedad después de que el aviso expire sin haber resuelto o pagado  

• Le propietarie le entrega a le inquiline un aviso de terminación de 30 días (si el inquilinato es de menos de 1 año) o de 60 días (si el inquilinato es de más de 1 año) de acuerdo con las protecciones estatales y locales de Causa Justa para el Desalojo. Le inquiline permanece en la propiedad después de que el aviso expire 
• ADVERTENCIA: algunes propietaries radican demandas en corte contra inquilines sin jamás haberles dado un aviso de antemano. Como es tan difícil para les inquilines conseguir representación legal, pierden algunos de estos casos. No se supone que esto suceda, pero ¡ESTO SUCEDE! Si no recibió un aviso pero sí un caso de desalojo, asegúrese de decirlo en su contestación y cada vez que hable con el juez.  

• Le propietarie toma el aviso de terminación expirado al tribunal y radica una "Unlawful Detainer Complaint" [Demanda de Retención Ilegal]
• Le propietarie debe emplazar a le inquiline con una "Summons and Complaint" [Citación y Demanda]
  • Esto lo debe entregar en persona alguien que no sea le propietarie 
  • Si le propietarie no logra hacer un emplazamiento en persona, puede "nail and mail", o sea, colocarlo en la puerta y enviar una copia por correo  
• Una vez le propietarie ha enviado la Citación y Demanda [Summons and Complaint], le inquiline tiene 5 días laborables para radicar su respuesta a esta demanda en el tribunal (días laborables no incluyen fines de semana)
• ADVERTENCIA: A menudo les propietaries no intentan emplazar en persona y van directamente a colocar el aviso en la puerta. Es muy difícil probar que le propietarie no trató de emplazar a le inquiline con el aviso, así que no es muy bueno depender de este argumento. 

• Ejemplos de Citaciones: 

• 3 maneras principales de responder a una UD:
  • Motion to Quash Service of Summons [Moción para anular el emplazamiento de la Citación] - Le propietarie no emplazó correctamente a le inquiline con la Citación y Demanda 
  • The Demurrer [la Excepción]:  Establece que aunque todo lo que diga la demanda de le propietarie sea cierto, aún no es una razón legalmente viable para desalojar 
  • The Answer [la Contestación] : esto responde directamente a las reclamaciones sustantivas presentadas por le propietarie en la demanda y da la versión de le inquiline de lo que sucedió. Generalmente, niega una o todas las reclamaciones de le propietarie o afirma algún otro tipo de  defensa legal contra las alegaciones en la demanda.
    • Es lo más fácil de radicar porque puede usar una forma genérica del tribunal. Aquí es que usted enumera todas sus defensas para explicar por qué no debe ser desalojade. Si no está segure si una  defensa es válida, inclúyala de todas formas.
      • Además, aquí es donde usted solicita un juicio por jurado. SIEMPRE SOLICITE UN juicio por jurado - le proveerá apalancamiento en las negociaciones porque el jurado es más compasivo hacia les inquilines que les jueces y porque gana un poco más de tiempo. 
      • Solicitar un juicio por jurado requiere radicar más documentación (llamada una "Demand for a Jury Trial" [Petición por un juicio por jurado]) en el tribunal y para le propietarie y también cuesta $150
        • ¡Les inquilines pueden solicitar una "Jury Trial Fee Waiver" [Relevo de pago de cuota de juicio por jurado]!  
    • Una vez radicada, le inquiline tiene 10 días para enmendar la contestación, así que aunque aún no tenga une abogade y no sepa qué reclamaciones hacer, todavía puede radicarla y cambiarla después 
    • Esta podría ser la única ayuda legal que reciba: Muchos servicios de asistencia legal sobrecargados que no pueden proveer representación completa simplemente ayudan a inquilines a completar la contestación y les proveen algunos consejos sobre cómo presentar su caso en corte

• Si usted no puede pagar los gastos de radicación, puede solicitar que lo releven basado en bajos ingresos, radicando una forma de Request to Waive Court Fees [Petición de relevo de gastos del tribunal] . Podría tener que presentarse a una vista para que le otorguen el relevo. No falte a esta vista porque entonces podrían aguantar su contestación y podría perder automáticamente. 

• Si no radica ninguna respuesta → Default judgment [Sentencia en rebeldía]
  • Si le inquiline no responde a la Citación dentro de los 5 días laborables, le propietarie puede radicar una sentencia en rebeldía en cualquier momento después  
• NOTA: las sentencias en rebeldía no son automáticas, le propietarie tiene que radicarla en la secretaría del tribunal así que siempre haga que le inquiline llame al tribunal a ver si se ha radicado una rebeldía 
• En este punto, le inquiline no va a juicio y le alguacil puede emitir un aviso y le propietarie puede removerle y encerrarle fuera de su hogar. 
• Si se radica una contestación → Acuerdo y/o Juicio
  • Programe su conversación para llegar a un acuerdo cuidadosamente.
    • Tenga en mente que el caso se puede transigir en cualquier momento y todes prefieren transigir [llegar a un acuerdo] en vez de tener que ir a juicio, no importa lo que digan porque un juicio es costoso y el desenlace es incierto. Prepárese para abogar por sí misme y mantenerse firme. También sepa que una vez ofrece hacer algo, no puede verdaderamente dar marcha atrás y pedir más a menos que las circunstancias de su caso cambien. 
    • Desafortunadamente, muches abogades son agresores legales y pueden tratar de empujarle e intimidarle, pero si se mantiene firme, usted cambia la dinámica y eventualmente lo van a tener que tratar más civilmente.   
  • Petición de Juicio
    • Después de que le inquiline radica su contestación, le propietarie generalmente pide una fecha para el juicio radicando una Request to Set Case for Trial - Unlawful Detainer (Form UD-150) [Petición para establecer fecha de juicio - retención ilegal] informándole al tribunal el tipo de juicio 
    • Una vez el tribunal recibe la Petición de Juicio, le inquiline debe recibir en una semana el aviso de la hora, lugar y fecha del juicio y/o la mediación ordenada por corte 
    • Si le inquiline está en desacuerdo con cualquier cosa en la petición de le propietarie, le inquiline puede radicar una Contrademanda - por ejemplo, para solicitar un juicio por jurado 

• Mediación
  • A menudo en los tribunales que ven muchos desalojos (como en – todas partes en CA), la corte requerirá que les inquilines y propietarie pasen por un proceso de mediación con sus abogades antes de ir a juicio a ver si pueden resolver el caso sin ir a juicio
• En el Juicio
  • Si usted solicitó un juicio por jurado, va a pasar por el proceso de seleccionar un jurado y va a tener una serie de conversaciones con le juez sobre qué evidencia se le puede mostrar al jurado. 
  • Le propietarie va a presentar la razón para el desalojo primero y entonces le inquiline presentará su lado y evidencia 
  • Le juez puede hacerle preguntas a le inquiline o propietarie en cualquier momento 
  • Le inquiline tiene derecho a une intérprete y a acomodos por discapacidad bajo la Ley de Estadounidenses Discapacitades (ADA, por sus siglas en inglés) 
• Preparación para el juicio
  • Aclare la narrativa y la línea de tiempo
    • Quién hizo Qué Cuándo – sea específique pero no invente 
  • Recolecte Documentos de Apoyo
    • ¡Contrato de arrendamiento! 
    • Avisos 
    • Fotos 
    • Cartas 
    • Declaraciones de testigos 
    • Informes oficiales 
    • Fotos (capturas de pantalla) de los textos 
    • Correos electrónicos  

• Si le inquiline gana:
  • Le inquiline tiene que pagar toda la renta 
  • Juez y Jurado decidirán en conjunto si le propietarie deberá pagar los honorarios de abogade de usted.  
• Si le inquiline pierde :
  • El Tribunal le otorgará a le propietarie una "Judgment of Possession" [Sentencia de Posesión] y entonces le propietarie tiene que ir a secretaría y radicar una "Writ of Execution" [Mandamiento de Ejecución] que le propietarie le llevará al alguacil para que “ejecute” , o sea, lleve a cabo la decisión.
    • El Alguacil coloca un aviso en la puerta de le inquiline informándole que tiene 5 días para abandonar la propiedad o el Alguacil le removerá y cambiará las cerraduras 
  • El tribunal puede ordenar que le inquiline pague los honorarios de le abogade de le propietarie y las cuotas del tribunal, al igual que cualquier renta no pagada y cualquier renta por el tiempo en el que le inquiline estuvo ilegalmente en la propiedad 
  • Impacto crediticio - Si le inquiline pierde, el caso se "desenmascara" 60 días después de que empezó y se mantiene en su récord por 7 años  

• Opción: Post-Trial Relief from Forfeiture [Relevo de pérdida post-juicio]  y Stays of Eviction [Paralización de Desalojo]
  • Deteniendo el desalojo: Post-Trial Relief from Forfeiture [Relevo de pérdida post-juicio] :  El tribunal puede “relevar” a le inquiline de la obligación de perder la propiedad si le inquiline solicita alivio basado en la dificultad CCP 1179 si el tribunal encuentra que le inquiline sufriría dificultades extremas y que le inquiline está dispueste a pagar la renta adeudada y la renta futura 
  • Aplazando el desalojo: Stays of eviction [Paralización de Desalojo]: le inquiline también puede solicitar que el tribunal atrase el desalojo para retrasar el proceso de le alguacil 
  • Nota: Ambas solo son opciones si le inquiline está todavía en la unidad 
• Opción: Apelación
  • Le inquiline puede apelar su caso o radicar una moción para echar al lado la sentencia, pero la apelación solo puede argumentar un punto de Ley no de Hechos (esto significa que no puede disputar lo que sucedió, sino si el tribunal interpretó la ley de manera precisa)