Retenciones ilícitas (Unlawful Detainers)

¿Qué es una “Retención Ilícita”?

“Unlawful detainer”,(Retención Ilícita) o UD, por sus siglas en inglés, es el nombre de la demanda judicial oficial que presenta un arrendador cuando quiere desalojar a un inquilino. Se llama “unlawful detainer” porque el arrendador afirma que el inquilino está reteniendo ilícitamente (“detainint”) o manteniendo indebidamente la propiedad del arrendador. Es un procedimiento sumario, lo que significa que el plazo para responder es más corto que en otros casos civiles, pero los arrendadores deben cumplir estrictamente los procedimientos.

¿Cómo es el proceso general de una Retención Ilícita?

• ANTES: Les inquilines deben recibir un aviso por escrito del arrendador que ponga fin a su arrendamiento.
• INICIO DE LA RETENCIÓN ILÍCITA El arrendador presenta una demanda ante el tribunal y notifica la citación judicial al inquilino.
• EL INQUILINO RESPONDE: Se concede al inquilino un plazo de 5 días hábiles para responder a la demanda del arrendador. Si el inquilino responde tarde, puede perder el caso automáticamente.
• VISTAS Y SENTENCIA: Según las decisiones que tomen el inquilino, el arrendador, los tribunales y les abogades, el proceso puede durar entre 3 semanas y varios meses, e incluir varias vistas y mediaciones antes de que el juez tome una decisión final.
• DESPUÉS:
  • Si el inquilino pierde el caso: aviso del Alguacil con 5 días para marcharse.
  • Si el inquilino gana el caso: debe pagar toda la renta adeudada en un plazo de 5 días.

¡IMPORTANTE! Presente siempre una respuesta por escrito a la Demanda, ¡aunque ya se haya mudado! Aunque ya se haya mudado, debe presentar una respuesta por escrito (normalmente una Answer), a menos que el arrendador o el/la abogade del arrendador le haya asegurado, por escrito, que el desalojo no seguirá adelante contra usted porque ya se ha mudado. El caso no termina oficialmente hasta que el arrendador presente un desistimiento. Si se muda pero no presenta una respuesta por escrito, y el arrendador sigue adelante y obtiene una sentencia en rebeldía, acabará teniendo una sentencia por rentas que quizá no deba y por costas judiciales. (También podría deber honorarios de abogade, si su contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler incluye una cláusula de honorarios).

¿Cómo es el proceso detallado de las Retenciones Ilícitas?

ANTES

Antes de que un arrendador pueda iniciar el proceso de desalojo, se supone que debe ocurrir una de las siguientes cosas:

• El arrendador notifica al inquilino un aviso de 3 días para pagar, o un aviso de subsanación o desalojo, y el inquilino permanece en la vivienda después de que el aviso haya vencido sin haber subsanado o pagado.

O

• El arrendador notifica al inquilino un aviso de terminación de 30 días (si el arrendamiento es inferior a 1 año) o un aviso de terminación de 60 días (si el arrendamiento es superior a 1 año), cumpliendo las protecciones estatales y locales de “Just Cause” (Causa Justa) para desalojos. El inquilino permanece en la vivienda después de que el aviso haya vencido.
• ADVERTENCIA: Algunos arrendadores presentan demandas judiciales contra inquilines sin haberles notificado nunca un aviso en primer lugar. Como a les inquilines les cuesta tanto conseguir representación, pierden algunos de estos casos. Esto no debería ocurrir, ¡pero OCURRE! Si no recibió un aviso y le llega un caso de desalojo, asegúrese de indicarlo en su Answer y cada vez que hable con el juez.

INICIO DE LA RETENCIÓN ILÍCITA

• El arrendador lleva su aviso de terminación vencido al juzgado y presenta una “Unlawful Detainer Complaint”.
• El arrendador debe notificar al inquilino una “Summons and Complaint” (Citación y Demanda).
  • Esto debe notificarse en persona por alguien que no sea el arrendador.
  • Si el arrendador falla varias veces al notificarla en persona, puede “nail and mail”: fijarla en la puerta y enviar una copia por correo.
• Una vez que el arrendador haya colocado la Summons and Complaint, el inquilino tiene 5 días hábiles para presentar su respuesta a esta demanda ante el tribunal (no incluye fines de semana).
• ADVERTENCIA: A menudo, los arrendadores se saltan la notificación en persona y pasan directamente a colocar el aviso en la puerta. Es muy difícil demostrar que un arrendador no intentó notificar el aviso, así que no es buena idea basarse en este argumento.
• Ejemplo de Summons

EL INQUILINO RESPONDE

En este punto, el inquilino debe presentar algún tipo de respuesta a la reclamación del arrendador dentro de los 5 días hábiles desde la notificación de la citación:

3 formas principales de responder a una Retención Ilícita:

• Motion to Quash Service of Summons (Solicitud de anulación de la notificación de la citación): el arrendador no notificó correctamente la Citación y Demanda.
• El Demurrer: sostiene que, aunque todo lo que figura en la demanda del arrendador sea cierto, aun así no es un motivo legalmente válido para desalojar.
• La Answer: responde directamente a las alegaciones sustantivas de la demanda del arrendador y expone la versión de le inquilíne sobre lo ocurrido.

Por lo general, consiste en negar una o todas las alegaciones del arrendador, o en plantear algún tipo de defensa legal frente a las alegaciones de la demanda.

• Es lo más fácil de presentar porque puede usar un formulario judicial genérico. Aquí es donde enumera todas sus defensas de por qué no deberían desalojarle. Si no está seguro de si una defensa es válida, inclúyala igualmente.
  • Además, aquí es donde solicita un juicio con jurado. SOLICITE SIEMPRE UN JUICIO CON JURADO. Le dará ventaja en las negociaciones, porque los jurados son más comprensivos con les inquilines que los jueces, y porque le da algo más de tiempo.
  • Solicitar un juicio con jurado requiere presentar más documentación llamada “Demand for a Jury Trial”
    (Solicitud de un Juicio con Jurado) ante el tribunal y al arrendador, y además cuesta 150 $.
    • ¡Les inquilines pueden solicitar una “Jury Trial Fee Waiver” (Exención del Coste del Juicio con Jurado)
• Una vez presentada, el inquilino tiene 10 días para modificar la Answer, así que, aunque todavía no tenga abogade y no sepa qué alegaciones hacer, puede presentarla y luego cambiarla más adelante.
• Esto podría ser toda la ayuda legal que reciba: muchos servicios de asistencia jurídica, sobrecargados y sin capacidad para ofrecer representación completa, solo ayudan a les inquilines a rellenar la Answer y les dan algunos consejos sobre cómo presentar su caso ante el tribunal.

Tasas de presentación

• Si no puede pagar las tasas de presentación, puede solicitar que se le eximan por tener ingresos bajos, presentando un formulario Request to Waive Court Fees. Puede que tenga que comparecer en una vista para que se conceda esta exención. No falte a esa vista, porque entonces podrían anular su Answer y podría perder automáticamente.

VISTA Y SENTENCIA

Si no se presenta Answer –> Sentencia en rebeldía

• Si el inquilino no responde a la Summons dentro de los 5 días judiciales, el arrendador puede solicitar una “default judgment” en cualquier momento a partir de entonces.
• NOTA: las sentencias en rebeldía no son automáticas; el arrendador debe presentarlas ante la secretaría, así que haga que el inquilino llame siempre al tribunal para ver si se ha dictado una rebeldía.
• En este punto, el inquilino no pasa por ningún juicio y el sheriff puede emitir un aviso, y el arrendador puede retirarle de la vivienda y dejarle fuera cambiando la cerradura.

Si se presenta Answer –> Acuerdo y/o juicio

• Elija bien el momento para hablar de un acuerdo.
• Tenga en cuenta que el caso puede resolverse mediante acuerdo en cualquier momento, y todo el mundo prefiere llegar a un acuerdo antes que ir a juicio, digan lo que digan, porque el juicio es caro y el resultado es incierto. Esté preparado para defenderse y mantenerse firme. Sepa también que, una vez que ofrece algo, no es fácil dar marcha atrás y pedir más, salvo que cambien las circunstancias de su caso.
• Por desgracia, muches abogades actúan como matones legales e intentan presionarle e intimidarle, pero si usted se mantiene firme cambia la dinámica y, con el tiempo, tendrán que tratarle con más civismo.

Solicitar un juicio

• Después de que el inquilino presente su Answer, por lo general el arrendador solicitará una fecha de juicio presentando un Request to Set Case for Trail – Unlawful Detainer (Formulario UD-150), informando al tribunal del tipo de juicio.
• Una vez que el tribunal reciba la solicitud de juicio, en aproximadamente una semana el inquilino debería recibir un aviso con la hora, el lugar y la fecha del juicio y/o de la mediación ordenada por el tribunal.
• Si el inquilino no está de acuerdo con algo de la solicitud del arrendador, el inquilino puede presentar una Counter-Request; por ejemplo, si el inquilino quiere un juicio con jurado.

Mediación

• A menudo, en juzgados que ven muchos desalojos (es decir, en todas partes en California), el tribunal exigirá que les inquilines y el arrendador pasen por un proceso de mediación con sus abogades antes de ir a juicio, para ver si pueden resolver el caso sin juicio.

En el juicio

• Si solicitó un juicio con jurado, pasará por un proceso de selección del jurado y por una serie de conversaciones con el juez sobre qué pruebas pueden mostrarse al jurado.
• El arrendador presentará primero el motivo del desalojo y luego el inquilino presentará su versión y sus pruebas.
• El juez puede hacer preguntas al inquilino y al arrendador en cualquier momento.
• El inquilino tiene derecho a intérprete y a adaptaciones conforme a la Americans with Disabilities Act (Ley para Estadounidenses con Discapacidades) o ADA, por sus siglas en inglés.

Prepararse para el juicio

• Clarify Narrative & Timeline
  • Quién hizo qué y cuándo: sea específico, pero no se invente nada.
• Reunir documentos de apoyo
  • ¡Contrato de arrendamiento!
  • Avisos
  • Fotos
  • Cartas
  • Declaración de testigos
  • Informes oficiales
  • Capturas de pantalla de mensajes de texto
  • Correo electrónico

DESPUÉS: La decisión

Si el inquilino gana:

• El inquilino tiene que pagar toda la renta.
• El juez y el jurado decidirán si el arrendador debe pagar sus honorarios de abogade.

Si el inquilino pierde:

• El tribunal dará al arrendador una “Judgement of Possession” (Sentencia de Posesión) y el arrendador tendrá que conseguir que la secretaría presente un “Writ of Execution”,(Orden de Ejecución) que el arrendador llevará al sheriff para “ejecutar” la decisión.
  • El sheriff coloca un aviso en la puerta de le inquilíne informándole de que, en 5 días, debe haberse marchado o el sheriff le retirará y cambiará las cerraduras.
• El tribunal puede ordenar que el inquilino pague los honorarios de abogade del arrendador y las tasas judiciales, así como cualquier renta impagada y cualquier renta correspondiente al tiempo en que el inquilino estuvo ilegalmente en la vivienda.
• Impacto en el crédito: si el inquilino pierde, el caso se “desenmascara” 60 días después del inicio del caso y queda en el historial durante 7 años.

Opción: alivio posterior al juicio por pérdida del derecho y suspensión del desalojo

• Detener el desalojo: alivio posterior al juicio por pérdida del derecho (relief from Forfeiture). El tribunal puede “liberar” al inquilino de la obligación de perder la vivienda si el inquilino solicita el alivio por dificultades (hardship) conforme a CCP 1179, si el tribunal considera que el inquilino sufriría una dificultad extrema y que el inquilino está dispuesto a pagar la renta atrasada y la renta futura.
• Aplazar el desalojo: suspensión del desalojo (stays of eviction). El inquilino también puede solicitar que el tribunal retrase el desalojo para retrasar el proceso del sheriff.
• Nota: ambas son opciones solo si el inquilino sigue en la vivienda.

Opción: apelación

• El inquilino puede apelar su caso o presentar una moción para anular la sentencia, pero la apelación solo puede alegar una cuestión de Derecho, no de Hecho (es decir, no puede discutir lo ocurrido, sino si el tribunal interpretó la ley con precisión).
  • Resumen del proceso de apelación de un desalojo
  • Cómo calcular su plazo para apelar una orden de Unlawful Detainer civil limitada en California
  • Cómo rellenar el formulario de Notificación de apelación (APP-102) para civil limitada

Guías de autoayuda de California Courts

• Cómo proceder con los documentos de Summons and Complaint (Unlawful Detainers)
• Tenant Power Toolkit (¡rellene una Answer con esta herramienta en línea!)
• Cómo rellenar un formulario de Answer en un caso de desalojo